hlavná kontrolórka obce

Na zasadnutie OZ konaného dňa:

15.03.2024

Názov správy:

Správa o kontrole prevodov nehnuteľného majetku obce Holiare

v zmysle ustanovenia § 18f ods.1) písm. i)

zákona č.369/1990 Zb. o obecnom zriadení

Predkladá:

JUDr. Ing. Gabriela Gönczölová

Hlavná kontrolórka

Materiál obsahuje:

Správu o kontrole prevodov nehnuteľného majetku obce v zmysle ustanovenia

§ 18f) písm. i) zákona č.369/1990 Zb. o obecnom zriadení

Dôvodová správa:

V zmysle ustanovenia § 18f ods. 1 písm. i) zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení hlavný kontrolór je povinný vykonať za predchádzajúci kalendárny rok kontrolu prevodov nehnuteľného majetku obce, ktorého všeobecná hodnota majetku prevýšila 20 000,-eur, a to do 60 dní od uplynutia kalendárneho roka; obec zverejní výsledky tejto kontroly do 30 dní po predložení správy o výsledkoch kontroly obecnému zastupiteľstvu na svojej úradnej tabuli a na webovom sídle obce, ak ho má obec zriadené.

Návrh na uznesenie:

Obecné zastupiteľstvo v Holiaroch

A. Berie na vedomie

Správu o kontrole prevodov nehnuteľného majetku obce Holiare v zmysle ustanovenia § 18f) písm. i) zákona č.369/1990 Zb. o obecnom zriadení.

B. Žiada

Zverejniť Správu o kontrole prevodov nehnuteľného majetku obce Holiare v zmysle ustanovenia § 18f) písm. i) zákona č.369/1990 Zb. o obecnom zriadení do 30 dní po predložení správy o výsledkoch kontroly obecnému zastupiteľstvu na úradnej tabuli a na webovom sídle obce.

Správa o kontrole prevodov nehnuteľného majetku obce Holiare

v zmysle ustanovenia § 18f) písm. i) zákona č.369/1990 Zb. o obecnom zriadení Úvod – legislatívna úprava Zákonom č. 137/2023 Z. z. (ďalej aj ako „novela“) došlo s účinnosťou od 1. 11. 2023 k nasledovným zmenám v právnej úprave: • zmene a doplneniu zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí (ďalej aj ako „zákon o majetku obcí“), • doplneniu zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení (ďalej aj ako „zákon o obecnom zriadení). Cieľom tejto novely bolo najmä posilniť preferenciu súťažných foriem predaja a nájmu majetku obce a zvýšenie transparentnosti. Doterajšie slabšie pravidlá totiž umožňovali nakladať s majetkom obce nie vždy najvýhodnejšie pre obec. Dochádzalo napríklad k účelovým rušeniam už vyhlásených obchodných verejných súťaží (prípadne súťaže obsahovali rôzne účelové podmienky) alebo k neodôvodnenému znižovaniu ceny v prípadoch hodných osobitného zreteľa. Doplnenie obsahu zásad hospodárenia Zásady hospodárenia s majetkom obce sa doplnili o tieto ďalšie povinné body [§ 9 ods. 1 písm. g) – j), čl. I bod 5 novely]: • kritériá na určenie majetku obce za prebytočný alebo neupotrebiteľný. Dôvodová správa pritom hovorí, že prebytočný majetok je taký, ktorý je určený na predaj alebo prenájom. Neupotrebiteľný majetok zase podľa nej je nefunkčný majetok obce, ktorý je odpadom určeným na spracovanie alebo zneškodnenie; • podmienky, za ktorých bude možné znížiť kúpnu cenu oproti všeobecnej hodnote majetku pri prevodoch majetku obce z dôvodu hodného osobitného zreteľa a podmienky pre zníženie nájomného pri nájmoch majetku obce z dôvodu hodného osobitného zreteľa; • dôvody hodné osobitného zreteľa, najmä prevody a nájmy nehnuteľností s malou výmerou a nízkou hodnotou alebo podporujúce všeobecne akceptovateľný verejnoprospešný účel; • právomoci a úlohy orgánov obce pri nakladaní s majetkom obce, čím však nie je dotknutá právomoc obecného zastupiteľstva podľa § 9 ods. 1. Zverejňovanie zámeru predaja majetku Vypúšťa sa podmienka zverejnenia zámeru predaja majetku obce a jeho spôsobu v regionálnej tlači a nahrádza sa voľnejším „iným vhodným spôsobom“. (§ 9a ods. 2, čl. I bod 8 novely) Obchodná verejná súťaž Podmienky obchodnej verejnej súťaže boli doteraz v zákone o majetku obcí regulované len veľmi skromne a vo zvyšnej časti boli odkázané len na ustanovenia Obchodného zákonníka. Tie sú však v zásade dispozitívneho charakteru, teda obec si ich mohla upraviť odchylne od zákonnej úpravy. To však prinášalo negatívne javy ako konštrukcia rôznych neštandardných,

až diskriminačných a netransparentných podmienok súťaže. Preto sa úprava v zákone o majetku obcí rozširuje. V prípade, ak v podmienkach obchodnej verejnej súťaže nebola určená požadovaná cena nehnuteľného majetku obce, na prevod vlastníctva majetku obce sa bude vyžadovať aj súhlas obecného zastupiteľstva. [§ 9 ods. 2 písm. c), čl. I bod 7 novely] Ak obecné zastupiteľstvo takto prevod neschváli, obec obchodnú verejnú súťaž zruší. (§ 9a ods. 7, čl. I bod 9 novely) Podmienky obchodnej verejnej súťaže musia zabezpečiť požiadavky na transparentnú a nediskriminačnú súťaž a nesmú brániť vytvoreniu čestného súťažného prostredia. [§ 9 ods. 2 písm. b), čl. I bod 6 novely] Tým sa má zabrániť konštruovaniu rôznych diskriminačných podmienok, ktoré nemajú žiadnu relevanciu a slúžia len na neodôvodnené vylúčenie záujemcov. Takýmito diskriminačnými podmienkami sú podľa predkladateľa novely napr. požiadavky na vzdelanie záujemcu, bezpečnostné previerky, zápis v registri partnerov verejného sektora v čase realizácie obchodnej verejnej súťaže, prípadne na rodisko záujemcu a pod., ak tieto podmienky nemajú žiadnu relevanciu s priebehom alebo výsledkom súťaže. Návrhy do obchodnej verejnej súťaže bude možné podať len do elektronickej schránky; výnimky budú mať tí, ktorí elektronickú schránku nemajú aktivovanú. Všetky návrhy podané do obchodnej verejnej súťaže obec zverejňuje do 10 pracovných dní od uplynutia lehoty na predkladanie návrhov, a to po dobu minimálne 30 dní, na úradnej tabuli obce a na webovom sídle obce, ak ho má obec zriadené. (§ 9a ods. 4, čl. I bod 9 novely) Obec prevedie svoj majetok záujemcovi, ktorý splní podmienky obchodnej verejnej súťaže a ktorého návrh je najvýhodnejší. (§ 9a ods. 5, čl. I bod 9 novely) Obec neprihliada k návrhom predloženým do obchodnej verejnej súťaže, ktoré nesplnia podmienky obchodnej verejnej súťaže. Obec oznámi záujemcovi vylúčenie jeho návrhu z obchodnej verejnej súťaže spolu s odôvodnením v lehote 30 dní od vyhodnotenia návrhov. (§ 9a ods. 6, čl. I bod 9 novely) Obec môže zrušiť obchodnú verejnú súťaž v týchto prípadoch (§ 9a ods. 7, čl. I bod 9 novely): • ak si to v podmienkach obchodnej verejnej súťaže vyhradila, • ak sa podstatne zmenili okolnosti, za ktorých sa vyhlásila obchodná verejná súťaž alebo ak sa v priebehu obchodnej verejnej súťaže vyskytli výnimočné dôvody, pre ktoré nemožno od obce požadovať, aby v obchodnej verejnej súťaži pokračovala, pričom o zrušení obchodnej verejnej súťaže rozhoduje obecné zastupiteľstvo nadpolovičnou väčšinou všetkých poslancov. Obec zruší obchodnú verejnú súťaž, ak obecné zastupiteľstvo neschválilo prevod vlastníctva majetku, na ktorý sa podľa § 9 ods. 2 písm. c) vyžaduje jeho súhlas (pozri vyššie). Obec je povinná bezodkladne upovedomiť všetkých záujemcov o zrušení obchodnej verejnej súťaže s uvedením odôvodnenia jej zrušenia. Informáciu o zrušení obchodnej verejnej súťaže spolu s odôvodnením obec uverejňuje spôsobom, ktorým vyhlásila podmienky obchodnej verejnej súťaže.

Priamy predaj Stanovenie všeobecnej hodnoty majetku obce (znalecký posudok) pri priamom predaji nesmie byť v deň schválenia prevodu obecným zastupiteľstvom staršie ako šesť mesiacov. (§ 9a ods. 10, čl. I bod 9 novely) Lehota na predkladanie cenových ponúk nesmie byť kratšia ako 30 dní a začína plynúť od zverejnenia zámeru na úradnej tabuli obce, ak obec v zámere neurčí neskorší začiatok plynutia lehoty. (§ 9a ods. 10, čl. I bod 9 novely). Cenové ponuky možno doručiť len prostredníctvom elektronickej schránky; výnimku majú tie subjekty, ktoré elektronickú schránku aktivovanú nemajú. Cenové ponuky všetkých záujemcov na odkúpenie majetku obce priamym predajom je obec povinná zverejniť do 10 pracovných dní od uplynutia lehoty na doručovanie cenových ponúk, a to po dobu minimálne 30 dní, na úradnej tabuli a na webovom sídle obce, ak ho má obec zriadené. (§ 9a ods. 11, čl. I bod 9 novely) Zavádza sa nové (a jediné) kritérium pri tomto spôsobe prevodu majetku obce – najvyššia cena, keďže obec prevedie majetok obce priamym predajom záujemcovi, ktorý ponúkne najvyššiu cenu (§ 9a ods. 12, čl. I bod 9 novely). Osobitný zreteľ Malé zmeny sa týkajú aj prevodov majetku obce z dôvodu hodného osobitného zreteľa, konkrétne (§ 9a ods. 15, čl. I bod 10 novely): • osobitný zreteľ musí byť zdôvodnený v súlade so zásadami hospodárenia s majetkom obce, • zámer previesť majetok obce cez osobitný zreteľ musí byť zverejnený aj „iným vhodným spôsobom“, • všeobecná hodnota prevádzaného majetku je stanovená znaleckým posudkom, • znalecký posudok nesmie byť v deň schválenia prevodu starší ako deväť mesiacov, • znalecký posudok sa nevyžaduje, ak hodnota majetku obce neprevyšuje 3 000 € alebo pri obciach nad 30 000 obyvateľov hodnota majetku obce neprevyšuje 7 500 € na základe preukázateľného porovnania s obdobným majetkom obce alebo inou verejne dostupnou ponukou na predaj (pričom zákon č. 377/1990 Zb. o hlavnom meste Slovenskej republiky Bratislave a zákon č. 401/1990 Zb. môžu stanoviť iné cenové stropy). Výnimky z povinnej minimálnej kúpnej ceny Aj ak obec prevádza svoj majetok inak ako verejnou súťažou, dražbou alebo priamym predajom, je obec povinná dohodnúť kúpnu cenu najmenej vo výške všeobecnej hodnoty majetku. (§ 9a ods. 16, čl. I bod 10 novely) Výnimkou je prevod nehnuteľného majetku obce do vlastníctva registrovaného sociálneho podniku ako formy investičnej pomoci a majetku obce z dôvodu hodného osobitného zreteľa (v prípadne dôvodu hodného osobitného zreteľa však môže byť cena znížená len spôsobom uvedeným v zásadách hospodárenia – pozri vyššie).

Predaj hnuteľného majetku Zvyšuje sa doterajší limit hodnoty hnuteľnej veci pre výnimku z povinnosti prevádzať ju obchodnou verejnou súťažou, dražbou alebo z dôvodu hodného osobitného zreteľa, a to z 3000 € na 5000 €. (§ 9a ods. 15, čl. I bod 10 novely) Nájom majetku obce Rozširuje sa okruh výnimiek, pri ktorých nebude potrebné pri prenechávaní majetku obce do nájmu vytvárať súťažné prostredie. Nebude tak teda ani v prípade majetku obce, ak úhrn súm nájomného počas celej doby nájmu nepresiahne 20 000 €. [§ 9aa ods. 2 písm. c), čl. I bod 11 novely] Podobne ako pri prevodoch majetku obce z dôvodu hodného osobitného zreteľa dochádza k analogickým zmenám aj pri prenechaní majetku obce do nájmu z dôvodu hodného osobitného zreteľa, konkrétne na rozdiel od doterajšej úpravy: • osobitný zreteľ musí byť zdôvodnený v súlade so zásadami hospodárenia s majetkom obce, • zámer prenajať majetok obce cez osobitný zreteľ musí byť zverejnený aj „iným vhodným spôsobom, • všeobecná hodnota nájomného je stanovená znaleckým posudkom, • znalecký posudok nesmie byť v deň schválenia prevodu starší ako deväť mesiacov, • znalecký posudok sa nevyžaduje, ak hodnota nájomného v úhrne za celé obdobie nájmu neprevyšuje 7 500 € alebo pri obciach nad 30 000 obyvateľov hodnota nájomného v úhrne za celé obdobie nájmu neprevyšuje 15 000 € na základe preukázateľného porovnania s obdobným nájmom alebo inou verejne dostupnou ponukou na nájom obdobnej veci (pričom zákon č. 377/1990 Zb. o hlavnom meste Slovenskej republiky Bratislave a zákon č. 401/1990 Zb. môžu stanoviť iné cenové stropy). Obec je povinná prenechať majetok obce do nájmu najmenej za také nájomné, za aké sa v tom čase a na tom mieste obvykle prenechávajú do nájmu na dohodnutý účel veci toho istého druhu alebo porovnateľné veci. (§ 9aa ods. 3, čl. I bod 11 novely) Výnimkou je nájom nehnuteľného majetku obce registrovanému sociálnemu podniku ako formy investičnej pomoci a nájom majetku obce z dôvodu hodného osobitného zreteľa. Pre určenie výšky nájomného podľa vyššie uvedených kritérií potom platí, že sa určí ako úhrn plnení poskytovaných obci počas celej doby nájmu (§ 9aa ods. 4, čl. I bod 11 novely), pričom: a. hodnota nájomného sa zaratúva bez dane z pridanej hodnoty, ak sa táto uplatňuje, b. hodnota nájomného prijímaná spoluvlastníkmi predmetu sa rozpočítava podľa veľkosti ich podielov; ak veľkosti podielov nie sú určené alebo ich nemožno určiť, považujú sa za rovnaké, c. prijímané hodnoty nájomného na základe viacerých zmlúv sa nesčítavajú, d. do hodnoty nájomného sa zaratúva aj predĺženie trvania zmluvy na dobu určitú, ak nájomná zmluva umožňuje jednostranné predĺženie jej trvania, e. pri nájme na dobu neurčitú sa predpokladá, že nájom je uzatvorený na dobu 10 rokov, f. zmluvné sankcie a náklady spojené s užívaním majetku obce sa nezohľadňujú, g. sa predpokladá, že bude poskytnutá najvyššia možná hodnota plnenia z nájomnej zmluvy.

Možnosť podať žalobu pre nedodržanie podmienok zákona Doteraz sa podľa § 9b ods. 1 mohla domáhať každá fyzická osoba, ktorá má v obci trvalý pobyt, neplatnosti právneho úkonu alebo určenia vlastníctva obce k majetku, ktorý nebol prevedený v súlade s podmienkami zákona. Novela medzi oprávnené osoby rozširuje okruh oprávnených osôb na podanie žaloby aj o fyzickú osobu, ktorá vlastní v obci nehnuteľnosť, alebo osobu, ktorá má na veci právny záujem (čl. I bod 12 novely). Vzhľadom aj na doteraz minimálny záujem o tento nástroj je otázne, či nová právna úprava bude využívaná častejšie. Za problematickú je možné považovať aj podmienku, že osoba „má na veci právny záujem“, teda, ako bude tento pojem vykladaný a aké prípady bude zahŕňať. Zmena v zákone o obecnom zriadení Novela taktiež uskutočnila (čl. II) doplnenie zákona o obecnom zriadení. Do § 18f ods. 1 sa vložilo nové písmeno i), ktorým sa hlavnému kontrolórovi obce uložila povinnosť vykonať za predchádzajúci kalendárny rok kontrolu prevodov nehnuteľného majetku obce, ktorého všeobecná hodnota majetku prevýšila 20 000 €, a to do 60 dní od uplynutia kalendárneho roka; obec zverejní výsledky tejto kontroly do 30 dní po predložení správy o výsledkoch kontroly obecnému zastupiteľstvu na svojej úradnej tabuli a na webovom sídle obce, ak ho má obec zriadené. (zdroj: https://www.vssr.sk/odborny-clanok/zmeny-v-nakladani-s-majetkom-obce-od-1-11-2023.htm)

Majetok obce – podľa zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí (§ 1 ods. 2):

Majetok obce tvoria nehnuteľné veci a hnuteľné veci vrátane finančných prostriedkov, ako aj pohľadávky a iné majetkové práva, ktoré sú vo vlastníctve obce podľa zákona o majetku obcí alebo ktoré nadobudne obec do vlastníctva prechodom z majetku Slovenskej republiky na základe tohto zákona alebo osobitného predpisu, alebo vlastnou činnosťou.

Majetkové práva obec nadobúda vlastnou činnosťou, ako aj činnosťou právnických osôb založených alebo zriadených obcou. Majetkové práva sa vzťahujú aj na pohľadávky a vecné bremená, z ktorých prípadne plynú úroky, poplatky a náklady spojené s ich uplatnením. Iné majetkové práva sú napr. oprávnenia z vecných bremien, majetková účasť obce v obchodných spoločnostiach (napr. ako spoločník obchodnej spoločnosti alebo akcionár akciovej spoločnosti).

Obec alebo správca majetku má povinnosť:

▪ efektívne a účelne s ním hospodáriť,

▪ zveľaďovať, chrániť a zhodnocovať ho,

▪ udržiavať, užívať a brať úžitky z nakladania a hospodárenia s ním,

▪ chrániť ho pred poškodením, zničením, stratou alebo zneužitím,

▪ používať všetky právne prostriedky na jeho ochranu vrátane včasného uplatňovania svojich práv alebo oprávnených záujmov pred príslušnými orgánmi,

▪ viesť majetok v účtovníctve podľa zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve.

Novelou zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí sa doplnil zákon o obecnom zriadení, kde v § 18f ods. 1 sa vložilo písmeno i), ktorým sa hlavnému kontrolórovi obce uložila povinnosť vykonať za predchádzajúci kalendárny rok kontrolu prevodov nehnuteľného majetku obce, ktorého všeobecná hodnota majetku prevýšila 20 000 €, a to do 60 dní od uplynutia kalendárneho roka; obec musí zverejniť výsledky tejto kontroly do 30 dní po predložení správy o výsledkoch kontroly obecnému zastupiteľstvu na svojej úradnej tabuli a na webovom sídle obce, ak ho má obec zriadené.

Kontrolovaný subjekt: obec Holiare

Kontrolované obdobie: rok 2023.

Predmet kontroly: kontrola prevodov nehnuteľného majetku obce Holiare za rok 2023, ktorého všeobecná hodnota majetku prevýšila 20 000,-eur. Overenie objektívneho stavu kontrolovaných skutočností a ich súlad so všeobecne záväznými právnymi predpismi.

Cieľ kontroly:

V prípade zistenia nesúladu skutočného stavu s požadovaným stavom v rámci účelu kontroly zabezpečiť odstránenie nežiadúcich odchýlok zistených v priebehu kontroly a tak dosiahnuť súlad so všeobecne záväznými právnymi predpismi, internými predpismi a uzneseniami obecného zastupiteľstva.

Použitá legislatíva ku kontrole:

• Zákon č.369/1990 Zb. o obecnom zriadení.

• Zákon č.138/1991 Zb. o majetku obcí.

• Zásady hospodárenia a nakladania s majetkom obce Holiare.

Závery kontroly

Bolo zistené, že v roku 2023 nebol realizovaný žiadny prevod nehnuteľného majetku obce Holiare.

Odporúčania:

V záujme ďalšej optimalizácie postupu prevodu nehnuteľného majetku obce, v súlade s navrhnutým postupom Najvyššieho kontrolného úradu SR predkladám nasledovné odporúčania.

- Analyzovať prebytočnosť alebo neupotrebiteľnosť majetku na plnenie samosprávnych a verejnoprospešných úloh obce.

- Porovnávať ekonomickú výhodnosť prenájmu alebo predaja prebytočného majetku a následne zdôvodniť výhodnosť prevodu alebo prenájmu majetku obce.

- Nie iba kúpnu zmluvu, ale každý krok súvisiaci s prevodom majetku obce overiť základnou finančnou kontrolou.

- Zverejniť zámer predaja najmenej 15 dní pred schvaľovaním prevodu, ktorý musí byť zverejnený najmenej do schválenia prevodu (§ 9a ods.2 zákona č.138/1991 Zb. o majetku obcí: „Obec zverejní zámer predať svoj majetok a jeho spôsob na svojej úradnej tabuli, na webovom sídle obce, ak ho má obec zriadené, a iným vhodným spôsobom.“).

- Založiť do spoločného spisu všetky dokumentácie súvisiace s prevodom majetku obce.

Na webovom sídle obce vytvoriť samostatnú časť „Majetok obce“ v nej zverejniť každý krok prevodu nehnuteľného majetku obce (žiadosť o odpredaj, rozhodnutie o prebytočnosti, znalecký posudok, analýzy výhodnosti predaja pred prenájmom, výhodnosť určeného spôsobu prevodu, zámer prevodu, hlasovanie OZ o jednotlivých krokoch prevodu ako aj kúpnu alebo zámennú zmluvu.

- Pre Obchodnú verenú súťaž (OVS) vytvoriť na webovom sídle obce záložku „Majetok obce – Obchodná verejná súťaž“ a všetky dokumentácie súvisiace s OVS zverejniť (vyhlásenie OVS, schválené podmienky OVS, návrhy podané do OVS, protokol o vyhodnotení OVS, upovedomenie o zrušení OVS s uvedením odôvodnenia jej zrušenia, ...).

- Pre priamy predaj vytvoriť na webovom sídle obce záložku „Majetok obce – Priamy predaj“ a všetky dokumentácie súvisiace s priamym predajom.

- Povinne zverejňovaná zmluva musí byť zverejnená do troch mesiacov od jej uzavretia. Až do jej zverejnenia však nenadobúda žiadne účinky, teda nie je možné z nej plniť.

V Dedine Mládeže dňa 17. februára 2024

                                                                                               

                                                                                                                    JUDr. Ing. Gabriela Gönczölová, v.r.

                                                                                                                                  HKO Holiare